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物業項目工程部前期工作之“五項注意”

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物業項目工程部前期工作之“五項注意”

發布日期:2021-10-24 作者: 點擊:

       小區內公共設備設施的安全是物業服務企業管理處工程部的職責之一。要做好工程部的工作,必須在項目接管的早期介入確保小區設備設施的可靠運行,重點(zhòng diǎn)應注意以下五個方面:    

  一、 工程圖紙(drawing)、技術資料的收集與歸檔   物業服務(fú wù)企業接管小區以后,移交方將會把相關的設備設施工程圖紙和技術資料等一并移交給物業管理公司。在交接時圖紙、技術資料等比較多,移交方會以分期、分批的形式向物業管理公司移交。因此,前期管理處工程部應由專人做好工程圖紙、技術資料的整理、歸檔工作。必須按類別進行劃分,將相關的圖紙、資料分類進行整理、編號,并建立全部工程圖紙、技術資料的總目錄。購置專用檔案柜及檔案資料盒。將圖紙、技術資料分別置放、由管理處客服部妥善保管。  在每個檔案柜上,應以大小合適的口取紙或其它標識材料做好標識,注明該檔案柜內的圖紙、技術資料的內容;在每一個檔案資料盒內的第一頁,應是該盒內各種圖紙、技術資料的詳細(xiáng xì)清單及存檔日期。    同時建立嚴格的工程圖紙、技術資料的管理制度,以防止圖紙、技術資料的損壞和丟失。任何人借閱圖紙、資料時,均須做好借閱記錄,對逾期不還的客服人員應及時予以追回或辦理(處理)延期借閱手續。對于重要設備的技術資料(如設備使用說明書等),應進行復制,妥善保管好原件。重要設備的原始技術資料必須由管理處經理同意后方可借閱。     由于管理處人員流動的必然性,一些存放于各人手中的設備技術資料,特別是前期人員在項目現場所手繪的一些現場實際狀況的草圖、照片,可能會流失。而這些恰恰是日后日常管理的寶貴資料,前期工程主管及相關工程人員應特別引起重視。應及時收集并做好按類別存檔。  
  二、   設備(shèbèi)初始檔案的建立  接管驗收之后,作為工程部應及時與客服部著手建立設備檔案,收集、整理設備的原始資料(Means)。連云港物業可大可小,一個單元住宅可以是物業,一座大廈也可以作為一項物業,同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。首先,應根據圖紙及實物建立一個所轄設備的清單(也可稱作設備總表)。如果在移交時,移交方已提供了總的設備清單,工程部應對其中的設備逐臺予以確認,確保清單上設備的安裝位置(position )、規格型號,服務區域與實際情況及設計圖紙要相符。設備初始檔案資料包括:產品的合格證、產品的質量(Mass)證明書、設備的安裝使用說明書、設備的供貨合同、產品的檢驗報告、設備的安裝調試記錄、試運行記錄、設備的安裝圖紙及裝配圖紙、設備的備品備件清冊、專用工具清單及使用方法說明、設備的改裝記錄、進口設備的商檢報告等。這些資料必須妥善保管。
  三、 重點設備技術資料的收集與整理   物業服務企業管理處工程(Engineering)部應收集的重點設備資料包括:電梯系統、消防(xiāo fáng)系統、智能化系統、供排水(Drainage)系統等。連云港物業公司哪家好根據使用功能的不同,物業可分為以下五類:居住物業、商業物業、工業物業、政府類物業和其他用途物業。 收集的資料包括:產品合格證、安裝(ān zhuāng)合格證書、出廠裝箱明細表、安裝工程施工技術資料。安裝使用維護保養說明書、隨機圖紙、圖冊、質量監督核定證書。安全檢驗合格證、安全使用許可證、安全檢驗報告書等技術檔案。  同所有的設備一樣,上述各種設備的售后服務信息資料應該準確地收集,網站內容包括:售后服務單位(unit)的地址、聯系電話、聯系人,項目(xiàng mù)所在地有無辦事處等。這些資料均應詳細(xiáng xì)整理列表作,為設備檔案的一部分認真保存。  對重點設備技術資料的收集和整理,還應重視設備供貨合同中的一些事項,如設備保修期的起始及終止的時間。有些設備雖然我們已經接管了,但因為還在保修期之內,這時期如果設備出現故障,需要修理及更換零部件,應該由廠家來解決。這樣,既節省物力也節省人力,免去了不必要的開支。還有,在相關設備的供貨合同中如監控系統的供貨合同,其中一般含有關于操作人員的培訓事項。并且,關于培訓的方式、地點及培訓的費用在合同中會有詳細說明。因此,收集此類資料更應引起前期工程人員的重視。有時,因為牽扯到許多方面的因素,我們拿不到供貨合同,此時作為前期工程的運作人員應盡可能主動地向移交方的有關人員了解(Find out)這方面的內容。  
  四、  設備(shèbèi)備品、備件的收集與管理     設備備品、備件的收集應引起前期工程人員的足夠重視。在這里著重提一下進口備件的收集與整理工作(WORK)。設備隨機可能帶有一些常用的易損件,如溫度、壓力傳感器,水泵的機械密封、水封環,離心式(centrifugal)冷水機組的冷媒過濾器、潤滑(lubrication)油過濾器等,還有設備檢修用的專用工具。這些備件、專用工具在接管(take over the charge)時應注意重點收集、整理。因為這些備件、工具在設備出現故障時,如果臨時采購將會有較長的供貨周期及比較昂貴的價格并且會對我們的服務工作造成不利影響(influence)。所以,接管后一定要及時入庫建帳,打印出清單并歸檔備查。     進口設備的備品備件的收集還應了解、掌握該設備的供貨渠道,在接收設備檔案時應注意向移交方索要備件清單 (SPARELIST),同所有設備一樣,要準確掌握供貨商的信息(單位地址、單位名稱、聯系電話、聯系人等)。進口設備的備件,從其日后維護修理的角度來看,用量很小,因此購買困難(difficult)并且價格昂貴。所以,在收集與管理時,必須引起足夠的重視。同時,避免因保管上的不當而造成損壞和丟失。    
  五、 市政設施接駁及竣工資料的收集與整理     新建物業項目的供水、供電、天然氣及熱力、排水(Drainage)管道等市政工程的施工―般是由市政公司進行。連云港物業公司哪家好不同使用功能的物業,其管理有著不同的內容和要求。在對這些市政工程接駁資料收集時,應注意了解具體的施工單位、聯系人的信息資料。例如,天然氣的供給是來自哪個管網所,應了解其聯系人、聯系電話(Telephone)。要注意收集燃氣調壓站/箱的施工、竣工圖紙,管道的打壓記錄和關于調壓站的管理歸屬(自管還是由天然氣公司代管等資料)。因為,如果是自管應有建設單位與天然氣公司簽署的自管協議,物業管理公司的人員必須要有上崗證,并且需要進行專門的培訓。     電力設施的施工、竣工資料的收集也很重要。例如供電電纜來自哪個開閉站,變電室設備(shèbèi)的安裝單位名稱、聯系電話、聯系人以及高壓(gāo y?。┕╇娫O備的試驗記錄、合同等信息資料。     在收集這些市政工程接駁資料時,還應注意收集建設單位的開工申請及相關手續辦理的資料(供水、供電、供氣、排水等方面的協議或批文等),室外供水、排水、供氣、熱力、電力管線等設施的竣工圖,竣工驗收資料,項目供水指標的確認資料、水平衡的測試報告,節水管理部門主管人員的聯系電話等。

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